تذبذب مبيعات الأراضي في هونغ كونغ، مما يكشف التصدعات في مالية المدينة | هونج كونج
يبدو أن سوق الأراضي التي كانت مربحة في هونغ كونغ تواجه مشكلة بعد سلسلة من المناقصات غير الناجحة لشراء قطع أراضي حكومية ألقت بظلالها على الوضع المالي للمدينة.
وفي وقت سابق من هذا الشهر، كشفت شركة MTR، وهي أكبر شركة نقل عام في هونج كونج، أنها لم تتلق أي مقترحات لمشروع تطوير مشترك في تونج تشونج، وهي بلدة سكنية بجوار مطار هونج كونج.
وكان من المخطط أن يقع المشروع السكني بجوار محطة سكة حديد جديدة من المتوقع الانتهاء منها في عام 2029، وهو جزء من مخطط حكومي لمواصلة تطوير تونغ تشونغ.
يمثل هذا المناقصة الخامسة غير الناجحة التي تشمل قطع أراضي ومشاريع حكومية بدأتها هيئة التجديد العمراني شبه الحكومية وشركة MTR، التي تمتلك الحكومة 51% منها، في السنة المالية الحالية.
وفي حين أبدى المطورون المحليون اهتمامهم في البداية، لم يتوصل أي منهم في النهاية إلى المشروع الذي تبلغ مساحته أكثر من 65 ألف متر مربع من الطوابق السكنية.
وتتكرر هذه القصة في جميع أنحاء هونج كونج، على الرغم من ارتفاع الطلب التاريخي على المنازل بسبب حجم المنطقة. وقال تيرينس تشونج تاي ليونج، أستاذ الاقتصاد في الجامعة الصينية في هونج كونج، إن المطورين لديهم وفرة من الشقق غير المباعة، مما يجعلهم أقل احتمالا لتقديم عطاءات لمشاريع جديدة. ويقول الاقتصاديون إن هذا الاتجاه ينذر بانكماش أوسع نطاقا.
وقدرت وكالة Centaline Property المحلية أن هناك ما يصل إلى 20 ألف شقة جديدة غير مباعة في سوق هونغ كونغ في أكتوبر.
“[The lack of bids] وقال تشونغ: “يمكن أيضًا قراءتها على أنها لفتة للحكومة لخفض رسوم الدمغة بشكل أكبر”.
وفي نوفمبر/تشرين الثاني، خفضت الحكومة رسوم الدمغة على المشتري من 15% إلى 7.5%، من بين إعفاءات ضريبية أخرى على الممتلكات.
وحث المطورون الحكومة على إلغاء رسوم الدمغة بشكل كامل لتنشيط سوق الإسكان، لكن المنتقدين يقولون إن رفع القيود قد يؤدي إلى ارتفاع أسعار العقارات ويجعل السكن أقل تكلفة في هونغ كونغ.
من المعروف أن السكن في هونغ كونغ لا يمكن تحمله. وارتفعت أسعار الشقق الصغيرة التي تقل مساحتها عن 40 مترًا مربعًا إلى أكثر من 170 ألف دولار هونج كونج (17400 جنيه إسترليني) للمتر المربع في عام 2022، وأكثر للوحدات الأكبر حجمًا.
وتنعكس القدرة على تحمل التكاليف أيضًا في نسبة ملكية المنازل في هونغ كونغ التي بلغت 51% في عام 2019، أي أقل من 61% في اليابان و85% في تايوان، وفقًا لبحث أجرته الهيئة التشريعية. كما انخفضت ملكية المنازل بين الأشخاص الذين تقل أعمارهم عن 35 عامًا من 22.1% في عام 1997 إلى 7.6% في عام 2019.
وقال بريان وونج شيو هونج، عضو مجموعة أبحاث ليبر المستقلة التي تدرس سياسات الأراضي والتنمية في هونج كونج، إن هذه المناقصات غير الناجحة تكشف عن “مشاكل هيكلية” في نموذج التمويل الحكومي.
وقال وونغ إن الحكومة كانت تعتمد على بيع الأراضي بأسعار مرتفعة لتمويل مشاريع البنية التحتية وغيرها من النفقات العامة.
وبينما كان هذا ناجحًا في الماضي، حيث حقق ما يصل إلى 164 مليار دولار هونج كونج في السنة المالية 2017-2018، قال وونغ إن النموذج لا يعمل خلال فترة الركود الاقتصادي، حيث يعاني المطورون من ضائقة مالية وتثنيهم أسعار الفائدة المرتفعة عن الاقتراض. .
وقال وونج: “لا نعرف إلى متى سيستمر هذا الخلل، لكن هذا كشف عن المشكلة الهيكلية للمالية العامة في هونج كونج”.
تعد عائدات الأراضي أحد أهم مصادر الدخل لحكومة هونج كونج، حيث تمثل 11% من إجمالي دخلها في العقد الماضي.
وفي السنوات الأخيرة، أصبحت مبيعات الأراضي مصدر دخل أكثر أهمية مع انخفاض عائدات الضرائب في اقتصاد ما بعد الوباء. ومع ذلك، فإن أزمة العقارات في البر الرئيسي للصين تعني أن عددًا أقل من المطورين الصينيين يقدمون عطاءات في هونغ كونغ. على سبيل المثال، قامت شركة العقارات العملاقة المثقلة بالديون Evergrande بتفريغ مشروع سكني في هونغ كونغ لشركة VMS Securities في عام 2021.
ووفقاً لبرنامج الحكومة لبيع الأراضي للعام المالي الحالي، تم بيع قطعتين فقط من أصل 18 قطعة أرض مدرجة، مقابل سبعة مليارات دولار هونج كونج – وهو مبلغ بعيد كل البعد عن عائدات الأراضي التي قدرها وزير المالية بول تشان مو بو بنحو 85 مليار دولار هونج كونج هذا العام.
وفي إشارة إلى سجلات بيع الأراضي الضعيفة، قدرت شركة ديلويت للمحاسبة في تشرين الثاني (نوفمبر) العجز في ميزانية هونج كونج لهذه السنة المالية بنحو 131.6 مليار دولار هونج كونج – أي أكثر من ضعف العجز الذي توقعه تشان في فبراير، وهو 54.4 مليار دولار هونج كونج.
لكن تشونغ قال إنه ليس قلقا بشأن عجز الميزانية على المدى القصير بسبب الاحتياطي المالي في هونج كونج الذي يزيد على 800 مليار دولار هونج كونج.
وقال تشونغ: “بعد جائحة كوفيد-19، سيكون من الصعب العثور على أمثلة يكون أداء المالية العامة فيها جيدا، وهونج كونج ليست استثناء”، مضيفا أنه يتعين على الحكومة أن تسعى إلى تنويع مصادر دخلها.
