قد يكون سوق الإسكان في بريطانيا قد تجاوز ذروة الألم ولكن ما الذي سيجلبه عام 2024؟ | سوق الإسكان

قال وكيل العقارات الفاخرة سافيلز إن سوق الإسكان في بريطانيا “تجاوزت مرحلة الذروة”. وقد سجل مقرضي الرهن العقاري الكبار، هاليفاكس وNationwide Building Society، مكاسب شهرية في أسعار المنازل في الأشهر الأخيرة، الأمر الذي فاجأ البعض. لكن هذا لا يعني أن الانخفاض السنوي في أسعار العقارات قد انتهى.

يمتلك ما يزيد قليلاً عن 60% من الأسر (حوالي 16 مليونًا) منازلها في إنجلترا وويلز، لكن الملكية كانت محركًا للنمو الاقتصادي منذ الأزمة المالية التي بشرت بعصر أسعار الفائدة المنخفضة، حيث غذت الثروة التي تخلقها الإنفاق على السلع. والخدمات. فعندما ترتفع أسعار المساكن ـ أو تنخفض ـ ينشأ تأثير مضاعف على الاقتصاد. إذن، ما الذي سيجلبه عام 2024 لسوق الإسكان البالغ الأهمية، وما هي المناطق الجغرافية التي من المرجح أن تجتذب أكبر قدر من الاهتمام من المشترين؟

التوقعات من المقرضين ووكلاء العقارات مختلط: من المتوقع أن يكون عام 2024 هو العام الثاني من انخفاض أسعار المنازل في المملكة المتحدة، مع توقع انخفاض القيم بنسبة تصل إلى 4% على أساس سنوي، على الرغم من التعافي المحتمل في النصف الثاني مدعومًا بانخفاض تكاليف الاقتراض مع بنك إنجلترا. بدأت إنجلترا في عكس اتجاه الدورة الطويلة من زيادات أسعار الفائدة.

يقول روبرت جاردنر، كبير الاقتصاديين في شركة نيشن وايد: “أصبح الناس أكثر تفاؤلاً بعض الشيء. سيظل الأمر صعبًا على الأسر ولكن نأمل أن يستمر الضغط على الدخل في الانخفاض لأن النمو يفوق التضخم.

ويضيف أنه إلى جانب انخفاض معدلات الرهن العقاري، ينبغي أن تتحسن القدرة على تحمل التكاليف، على الرغم من أن هذا سيستغرق وقتا. “القدرة على تحمل التكاليف لا تزال ممتدة.”

بعد أيام قليلة من العام الجديد، أصبح بنك HSBC أحدث بنك يخفض صفقات الرهن العقاري، ويتوقع الوسطاء أن تستمر حرب الأسعار بين المقرضين. وفي الوقت نفسه، ومع اقتراب الاقتصاد من الركود ومع استمرار ضغوط تكاليف المعيشة، وارتفاع أسعار الفائدة بشكل حاد عما كانت عليه في السنوات الأخيرة، فإن العديد من الناس، وخاصة المشترين لأول مرة، سيظلون يكافحون من أجل شراء منزل في الولايات المتحدة. الأشهر المقبلة.

وفي عام 2023، انخفضت أسعار المنازل في المملكة المتحدة بنسبة 1.8%، وفقًا لشركة نيشن وايد؛ وكان الانخفاض أقل بكثير مما كان متوقعا في بداية العام الماضي، عندما توقع الخبراء انخفاضات تتراوح بين 5% و12%. وانخفضت الموافقات على الرهن العقاري بمقدار الربع في العام الماضي، وانخفضت معاملات الإسكان بنحو الخمس؛ كلا الرقمين هما الأدنى منذ عقد من الزمن على الأقل. معظم مناطق المملكة المتحدة تقع باستثناء أيرلندا الشمالية، حيث ارتفعت الأسعار بنسبة 4.5%، واسكتلندا بنسبة 0.5%.

وتتوقع معظم الشركات العقارية المزيد من الانخفاضات الصغيرة في عام 2024، والتي تتراوح من نتيجة ثابتة إلى انخفاض بنسبة 4٪، تليها العودة إلى النمو في عام 2025.

وتتوقع نايت فرانك أن تنخفض الأسعار بنسبة 4% في عام 2024، أي أقل من نسبة 5% التي توقعتها في وقت سابق، مع استقرار الاقتصاد وتحول الاهتمام إلى موعد أول خفض لأسعار الفائدة.

وأدى التضخم الأقل من المتوقع إلى زيادة التوقعات بسلسلة من تخفيضات أسعار الفائدة العام المقبل. وتتوقع المدينة ما يصل إلى ستة تخفيضات بمقدار ربع نقطة مئوية، مما يرفع سعر الفائدة الأساسي لبنك إنجلترا من 5.25% إلى حوالي 3.75% بحلول نهاية عام 2024. وتراهن الأسواق المالية على أن التخفيض الأول سيأتي بحلول مايو.

وقد بدأ العديد من المقرضين بالفعل في خفض أسعار الفائدة على الرهن العقاري، إلى متوسط ​​5.92% للإصلاح لمدة عامين و5.53% للإصلاح لمدة خمس سنوات، وفقًا لـ Moneyfacts. ويعني اشتداد المنافسة أن العديد من المشترين المحتملين يمكنهم الحصول على صفقات أفضل بكثير من تلك الأسعار الرئيسية.

يقول مقرض الرهن العقاري جون تشاركول: “سيتطلع المقرضون إلى الاستفادة من طلب الشراء المكبوت وأولئك الذين يقتربون من نهاية سعر الفائدة الثابت في النصف الأول من عام 2024، لذلك يجب أن نتوقع رؤية معركة مستمرة بين المقرضين”.

وتتوقع هاليفاكس أن تنخفض أسعار المنازل بنسبة تتراوح بين 2% و4% في عام 2024، وتقول شركة Nationwide إنها قد تكون ثابتة أو تنخفض برقم صغير مكون من رقم واحد. وتتوقع Savills وJones Lang LaSalle (JLL) انخفاضًا بنسبة 3%، في حين توقع موقعا العقارات Zoopla وRightmove انخفاضًا بنسبة 2% و1%.

توضح شركة JLL أن انخفاض الأسعار في وقت سابق من العام سوف يفوق أي زيادات في النصف الثاني، مما يعني انخفاضًا سنويًا برقم واحد بحلول نهاية عام 2024.

تقول فرانسيس ماكدونالد، مديرة فريق الأبحاث السكنية في سافيلز: “نتوقع أن يصل سوق الإسكان إلى أدنى مستوياته في النصف الأول من عام 2024، لأنه عندما تبدأ في رؤية تخفيضات أكثر أهمية في تكاليف الإقراض على حساب البنك”. تخفيضات أسعار الفائدة الأساسية.”

وسوف يصل نحو 1.5 مليون من أصحاب المساكن إلى نهاية صفقات الرهن العقاري ذات الفائدة الثابتة هذا العام، وسوف يضطر كثيرون منهم إلى إعادة التمويل بمعدلات أعلى كثيراً مما اعتادوا عليه في السنوات الأخيرة. في العام الماضي، انتهت صلاحية 1.6 مليون صفقة ذات سعر ثابت، وفقا لهيئة السلوك المالي. وحتى الآن، لم يكن تراجع السوق حادا كما كان متوقعا.

يقول توم بيل، رئيس أبحاث العقارات السكنية في المملكة المتحدة في شركة نايت فرانك: “لم تكن انخفاضات الأسعار حادة كما كان متوقعا في معظم الأسواق السكنية. قد تؤدي أحجام المعاملات المنخفضة إلى تحريف الأرقام ولكن هناك عوامل أخرى تدعم الأسعار.

“سوق عمل قوي، وتوافر قروض عقارية أطول، وحقيقة أن عددًا أكبر من المنازل مملوكة بشكل مباشر مقارنة بالرهن العقاري (35٪ مقابل 29٪ وفقًا لأحدث مسح للإسكان الإنجليزي) وغياب البيع القسري بسبب تشديد اختبارات الضغط على الرهن العقاري لقد ساعدت القواعد منذ الأزمة المالية العالمية على تجنب الانخفاضات الحادة.

هذا العام، سيكون انخفاض الأسعار المتوقع هو الأكثر حدة في لندن والجنوب الشرقي والشرقي، بانخفاض يتراوح بين 3.5% و4%، في حين من المقرر أن يسجل الشمال الشرقي واسكتلندا وويلز وويست ميدلاندز أقل الانخفاضات: بين 1.5%. و2% بحسب توقعات سافيلز.

ومن بين البلدات والمدن التي حققت أداءً جيدًا هي هيدرسفيلد، حيث ارتفعت أسعار المنازل بنسبة 8.7٪ العام الماضي، مما أضاف 22.137 جنيهًا إسترلينيًا إلى متوسط ​​سعر المنزل، وفقًا لهاليفاكس. وجاءت برادفورد في المرتبة الثانية بنمو 8.5%، تليها فالكيرك في اسكتلندا بنمو 6%، وهيلينغدون في لندن، حيث ارتفعت قيمة العقارات 4.5%.

يقول ماكدونالد: “لقد كان تسامح المقرضين أفضل بكثير مما شهدناه خلال فترات الركود السابقة”، وأنه لم تكن هناك زيادة في المبيعات القسرية. وبموجب ميثاق الرهن العقاري الحكومي، يتم منح حاملي الرهن العقاري المتعثرين فترة سماح مدتها 12 شهرا قبل استعادة ملكية منازلهم، فضلا عن خيار التحول إلى مدفوعات الفائدة فقط.

وتقول إن الصورة الاقتصادية الأوسع يجب أن تساعد، مع وجود سوق وظائف صحية مما يعني أن المقترضين يمكنهم الاستمرار في سداد الأقساط. “من غير المتوقع أن ترتفع معدلات البطالة بشكل كبير ولهذا السبب لا نتوقع أي انخفاضات كبيرة أخرى.”